Флиппинг недвижимости - определение и потенциал заработка

Перепродажа ремонтированной старой недвижимости может стать источником прибыли и называется флиппингом. Успешным флипперам удается заработать до 60% от вложенных средств, но также есть риски, когда деньги могут "застрять" в недвижимости. Давайте объясним простыми словами, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир и домов, как выбрать подходящий объект для флиппинга и какие риски существуют.

Что такое флиппинг?

Сам термин "флиппинг" происходит от английского глагола "to flip", что означает "переворачивать". В контексте недвижимости это означает быстрое изменение ситуации. Флиппинг в сфере недвижимости подразумевает покупку недвижимости на вторичном рынке в плохом состоянии, ее последующий ремонт и продажу с наценкой. Главное условие - чтобы весь процесс, начиная от покупки и заканчивая продажей, происходил очень быстро.

Флиппинг недвижимости впервые стал популярным в США, где флипперы, в основном, занимаются покупкой и продажей домов. В России также есть флипперы, которые чаще всего работают с квартирами.

Выбор объекта для флиппинга

При выборе объекта для флиппинга важно учитывать несколько факторов. Прежде всего, нужно обратить внимание на состояние недвижимости. Чем хуже оно, тем больше потенциала для флиппинга. Также стоит учесть расположение объекта и его потенциал для повышения стоимости после ремонта.

Потенциальная прибыль и риски

Флиппинг недвижимости может принести значительную прибыль. Некоторые успешные флипперы зарабатывают до 60% от вложенных средств. Однако, существуют и риски. Неудачные сделки могут привести к тому, что деньги останутся "застрянными" в недвижимости. Возможные риски включают неожиданные расходы на ремонт, изменение рыночной ситуации и невозможность быстрой продажи объекта.

Успешные флипперы в России приобретают, ремонтируют и продают до трех квартир в год. Этот высокий темп работы позволяет им завершать каждую сделку в среднем за 4 месяца. Те, кто занимался ремонтом, понимают, насколько сложно уложиться в такие сжатые сроки, учитывая последовательность работ и взаимодействие с рабочими бригадами.

Процесс флиппинга выглядит следующим образом: сначала необходимо посещать просмотры и тщательно выбирать подходящие квартиры, поскольку найти подходящий объект для флиппинга может занять много времени. Затем требуется анализировать потенциал выбранной недвижимости, осуществлять покупку, проводить ремонт и постоянно контролировать весь процесс. Наконец, флипперу необходимо находить покупателя для отремонтированного объекта и проводить его продажу. И все эти этапы нужно выполнить быстро.

Если упорядочить все действия по порядку, получится впечатляющий список:

1. Изучение объявлений на специализированных сайтах по продаже недвижимости.
2. Выбор квартиры или дома для флиппинга.
3. Покупка и регистрация сделки.
4. Составление сметы на ремонт.
5. Выбор рабочих.
6. Приобретение стройматериалов.
7. Контроль за ходом ремонтных работ.
8. Профессиональная фотосъемка квартиры.
9. Поиск покупателя.
10. Заключение сделки.

Каждый этап является гораздо более сложным, чем может показаться, особенно учитывая, что стартовый капитал предоставляется личными средствами флиппера. Возможно взять ипотеку для флиппинга, но это неудобно и невыгодно из-за дополнительных расходов, связанных с сделкой, и ограничений, которые предъявляет кредитор. Пока кредит не будет погашен, недвижимость находится в собственности банка, а любые сделки могут быть совершены только с разрешения кредитора.

Поскольку личные средства находятся под риском, флипперы уделяют значительное количество времени теоретической подготовке. Важно знать, что происходит на рынке недвижимости, в частности, растет или падает спрос. Кроме того, необходимо изучать особенности районов и сопоставлять доступную информацию, чтобы флиппинг стал успешным бизнесом и приносил доход.

Как выбрать подходящую квартиру для флиппинга

При осуществлении флиппинга квартир необходимо выбирать только объекты на вторичном рынке недвижимости. Чтобы получить прибыль от их перепродажи, важно приобрести квартиру с существенной скидкой. Однако стоимость ниже средней для аналогичных объектов является только одним из критериев отбора. При выборе квартиры следует обратить внимание на следующие факторы:

Локация - дом, расположенный в уже обжитом районе с развитой инфраструктурой, и дом в бывшем промышленном районе с большим количеством незанятых промышленных территорий имеют разные перспективы. Флипперу необходимо продать квартиру как можно быстрее, поэтому нельзя рассчитывать на изменение престижности или удобства локации в будущем.

Транспортная доступность - квартиры, находящиеся в домах, расположенных в пределах 20 минут ходьбы от станции метро, железнодорожного вокзала или общественного транспорта, имеют высокий спрос и легче продавать.

Площадь - опытные флипперы могут продавать квартиры различной площади, но наиболее востребованными среди покупателей являются однокомнатные квартиры и студии. Ремонт квартиры с небольшой площадью обходится дешевле, чем в трехкомнатной квартире, и предоставляет больше возможностей для увеличения цены при перепродаже.

Инфраструктура - наличие вузов, деловых центров, медицинских и торговых центров, спортивных комплексов, парков и специализированных школ повышает привлекательность жилья и расширяет круг потенциальных покупателей.

Вид из окна - зеленые насаждения, река и панорамный вид с высокого этажа являются востребованными характеристиками. Квартиры с видом на шумную улицу или шоссе могут быть интересными, если рядом находятся необходимые объекты. Однако при прочих равных условиях такие объекты обычно приобретаются менее охотно. Наличие деревьев между домом и дорогой может значительно улучшить впечатление у покупателя.

Внешний вид и состояние дома, подъезда и общих коридоров в объявлениях часто указывается, что дом после капитального ремонта или указываются сроки предстоящего ремонта.

Дефекты, такие как трещины и сколы на фасаде и стенах подъезда, поврежденные перила, неисправные кнопки лифта, потекшие мусоропроводы, неприятные запахи или захламленные общие коридоры, требуют длительного времени для устранения. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, избегает таких домов.

Что представляет собой потенциал квартиры

Средний бюджет для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве составляет от 9 миллионов рублей. Существуют предложения с более низкой ценой, например, за 7,4 миллиона рублей. Это квартира с одной комнатой (площадью 29 квадратных метров) на первом этаже, находящаяся в нежилом состоянии и требующая полного ремонта. Однако таких предложений немного, и их приходится активно искать, одновременно оценивая потенциал объекта.

Если отсутствуют перспективы продать квартиру по более высокой цене, флиппинг становится затруднительным. Для оценки потенциала инвестиций необходимо сравнить цену выбранной квартиры с ценами на уже отремонтированные квартиры в данной локации. Таким образом, появляется ориентирная цена и цель, к которой можно стремиться.

Флипперы предупреждают: квартиры, которые продаются со скидкой, обычно имеют "проблемы". Это может быть связано с наличием залога на недвижимость, задолженностями по коммунальным платежам, нелегальными перепланировками или практически разрушенным внутренним состоянием. Однако именно эти факторы снижают цену и одновременно предоставляют возможность заработка.

В приведенном примере с квартирой за 7,4 миллиона рублей существенным недостатком является ее расположение на первом этаже. Специалисты по недвижимости предупреждают, что недавний переход права собственности или наследственное имущество также могут вызвать настороженность или даже стать основанием для отказа от сделки. При выборе квартиры флипперы удостоверяются в правильности документации:

1. Паспорт владельца является действительным (на фото не должно быть повреждений или вырванных страниц).
2. Предоставлены справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие отсутствие записей о владельце в этих учреждениях.
3. Выписка из домовой книги подтверждает информацию, предоставленную владельцем помещения о себе и о всех лицах, прописанных в квартире и имеющих право пользоваться ею.
4. История перехода права собственности на квартиру известна и прозрачна (эту информацию можно получить из выписки ЕГРН).
Предоставлена справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Это основные документы, которые должен предоставить продавец, однако могут потребоваться и другие документы. Рынок вторичной недвижимости богат на различные сюрпризы и жизненные ситуации.

Флиппинг недвижимости и ремонт объектов

Перепродажа отремонтированных домов в России не так распространена, как за рубежом. Часто загородные дома продаются в текущем состоянии, так как будущие владельцы предпочитают перестраивать и обновлять их по своему вкусу и предпочтениям.

Однако ремонт дома занимает больше времени, чем ремонт квартиры, и многое зависит от времени года.

Требования к такой недвижимости схожи с требованиями к квартире: важны расположение, доступность транспорта, чистота документов и наличие коммуникаций.

Однако именно здесь можно заработать: флиппер, приобретая дом без водопровода, газоснабжения и канализации, может установить их и продать недвижимость по более высокой цене. Как осуществить быструю и выгодную продажу дома, мы расскажем в этой статье.

Для флиппинга подходят, по мнению опытных инвесторов, дома, требующие минимального ремонта: внутренняя отделка, замена крыши, ремонт окон или крыльца. Другими словами, дом должен иметь недостатки, которые можно устранить в короткие сроки. Что следует учесть при покупке дома, можно узнать здесь.

Второй по важности статьей расходов для флиппера является ремонт. Успех проекта во многом зависит от умения договариваться и наличия контактов не только с юристами, но и с поставщиками строительных материалов и надежной ремонтной бригадой.

Скидки на краску, плитку, штукатурку, ламинат, обои, радиаторы отопления, окна, двери и мебель могут позволить сэкономить до 30% от розничной стоимости этих материалов, если у вас есть подобные контакты.

Бюджет на ремонт обычно ограничивается стратегией инвестора, которая включает расчет ожидаемой прибыли. Отклонение от плана может привести к уменьшению прибыли или даже к убыткам.

Зарубежные флипперы используют следующую формулу для расчета: максимальная цена покупки не должна превышать 70% от цены после ремонта (после вычета стоимости ремонта).

Например, если квартиру можно продать за 10 миллионов рублей, а ремонт обойдется в 3 миллиона рублей, то выгодная цена покупки составляет 4 миллиона рублей. Поэтому стратегия "сэкономить на бюджете" не является оптимальной, поскольку некачественная работа может затруднить продажу или привести к серьезным проблемам, таким как повреждение материалов неопытными рабочими или поломки, вызванные некомпетентностью бригады.

"Свежий ремонт" сам по себе не означает "привлекательность для покупателя". Квартира должна выглядеть современно и уютно. Поэтому флипперу необходимо быть в курсе интерьерных трендов, не только цветовых, но и отделочных и мебельных (высокий или низкий плинтус в цвет стен или пола, гипсокартон на потолке вышел из моды, а ковры на стене снова могут быть акцентом и так далее).

Светлые тона, однотонные обои и краска (без геометрических узоров на стенах), двери и полы натуральных оттенков - чем больше света и пространства в квартире, тем легче покупателю представить себя в ней. Если добавить простые и соответствующие детали, подчеркивающие уютное жилье - пледы, светильники, книги - это может увеличить скорость продажи.

Оплата налогов при флиппинге

В соответствии с налоговым законодательством, флипперы обязаны уплачивать налог в размере 13% от прибыли, полученной от продажи недвижимости, находившейся в их собственности менее 5 лет. Учитывая, что флипперы не могут ждать 5 лет для продажи своих объектов, им приходится выплачивать соответствующий налог.

Налог в размере 13% рассчитывается как разница между стоимостью покупки и ценой продажи. Например, если квартира была приобретена за 4 миллиона рублей, а продана за 10 миллионов рублей, флипперу необходимо будет уплатить 780 тысяч рублей в бюджет.

Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и занизить стоимость квартиры в документах с целью уменьшения налоговой обязанности. Однако следует отметить, что такая стратегия сопряжена с риском привлечения к ответственности за уклонение от уплаты налогов.

Существуют и легальные способы уменьшить налогообложение для флипперов, такие как оформление квартиры на индивидуального предпринимателя (ИП) и уплата 6% налога по упрощенной системе, а также возможность получения налоговых вычетов. Налоговый вычет предоставляется в случае наличия дохода, облагаемого 13% налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако данный вычет может быть получен только один раз, и его сумма ограничена 260 тысячами рублей.

Другой способ снижения налогооблагаемой базы состоит в уменьшении налоговой базы на 1 миллион рублей. Этот метод может использоваться не чаще одного раза в год.

Важно отметить, что все указанные способы сокращения налогообложения являются законными, при соблюдении налогового законодательства. При выборе налоговой стратегии рекомендуется проконсультироваться с профессиональными налоговыми консультантами или юристами, чтобы обеспечить соблюдение всех требований и избежать налоговых проблем.

Риски, связанные с флиппингом недвижимости

Основным финансовым риском для флипперов является неожиданный ухудшенный состояние квартиры по сравнению с ожиданиями. В процессе ремонта такие ситуации вполне обычны. Например, в проекте предполагалась замена только унитаза, но при демонтаже обнаруживается, что трубы окислились и требуют замены. Или при ремонте обнаруживается гниение полов, в то время как изначально предполагалась просто замена покрытия.

Проблемы с плесенью или наличие насекомых также могут потребовать дополнительных расходов на их устранение. Если возникает несколько таких непредвиденных проблем одновременно, проект флиппинга может перестать быть прибыльным.

Тем не менее, даже если ремонт проходит по плану, флиппинг не гарантирует получения прибыли. Некоторым флипперам удается продать квартиру с первого просмотра, в то время как другие объекты могут находиться на рынке в течение длительного времени.

Флипперы должны быть готовы к возможным неудачам. Неудачи случаются с каждым флиппером и на разных объектах.

Как ускорить продажу квартиры

Если расположение квартиры, доступность транспорта и ее потенциал для инвестиций в порядке, то визуальная привлекательность квартиры играет решающую роль. Быстрая продажа, завершающаяся в течение месяца, является целью флипперов.

Важно продумать планировку, цветовую гамму и декор, которые помогут привлечь покупателя. Большинство людей предпочитает уют, семьям важны грамотное разделение пространства и удобная планировка. Если есть возможность внести улучшения в этом направлении, то стоит это сделать. Однако объединение кухни и гостиной может оказаться не самой удачной идеей, так как более востребованы отдельные помещения. Информацию о том, как создать интерьер, который будет актуален на протяжении длительного времени, можно найти здесь.

Качественные фотографии, которые подчеркивают достоинства квартиры, безусловно повысят ее привлекательность для потенциальных покупателей. Фотосессия должна проводиться в готовом интерьере (без строительного мусора), при дневном свете, с учетом правильных пропорций и горизонта.

Потенциальному покупателю будет проще представить себе квартиру, если по фотографиям будет ясно, что именно видно из разных точек помещения. Например, можно показать вид из коридора на кухню, часть кухни и диван в гостиной. Или из гостиной можно сделать хороший обзор на всю комнату и балкон. И так далее.

Выгодно ли заниматься флиппингом

Перепродажа квартир может быть выгодной для тех, кто имеет свободные средства для покупки и ремонта квартиры, проявляет интерес к недвижимости, обладает аналитическими способностями и наблюдательностью. Участники рынка сообщают о доходности в размере 60% (уже после учета всех расходов и налогов).

Флиппинг недвижимости с использованием последних сбережений может быть менее привлекательным и рискованным, так как существует опасность не смочь быстро или вовсе продать квартиру. В таком случае можно рассмотреть возможность ее сдачи в аренду, если расположение квартиры позволяет, а затем, когда ситуация на рынке изменится, повторно выставить ее на продажу.

Таким образом, флиппинг недвижимости - это способ перепродажи ремонтированной недвижимости с целью получения прибыли. При правильном выборе объекта и учете рисков, флиппинг может быть успешным делом.